Brax, ville de l'agglomération d'Agen
En cas de conflit dans le cadre d'un bail d'habitation, il est parfois obligatoire d'engager une conciliation auprès d'un tiers (par exemple, conciliateur de justice), pour pouvoir ensuite saisir le juge. Selon le type de litige (sur le bail, le loyer, l'état des lieux...), des délais sont à respecter.
En cas de bail mobilité, des règles spécifiques s'appliquent.
Un logement doit comporter au minimum certains meubles pour pouvoir être loué en tant que logement meublé. La liste des meubles indispensables dépend de la date de signature du bail.
Le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de cette liste de meubles.
Courrier recommandé
Si vous ne parvenez pas à vous parler, vous pouvez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Il faut y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).
Conciliation (obligatoire)
Saisir le juge
Vous devez saisir le le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Vous avez 3 ans pour le faire après l'apparition du litige.
Site internet
Conciliation (facultative)
Le bail d'un logement vide doit respecter des règles spécifiques.
Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, il devez engager une conciliation auprès de :
d'un conciliateur de justice
ou de la commission départementale de conciliation
Cette démarche est gratuite.
Si vous n'obtenez pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile d'engager une procédure de conciliation auprès de :
La commission départementale de conciliation dont dépend le logement
ou d'un conciliateur de justice
Cette démarche est facultative.
Elle est toujours gratuite.
Par exemple, si le dépôt de garantie n'est pas rendu par le propriétaire dans le délai pour le faire, le locataire peut rédiger son courrier selon ce modèle :
En cas d'échec de la conciliation, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
Il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.
Le locataire fait préciser par lettre recommandé avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si après un délai de 2 mois, la mise en demeure est restée sans réponse ou le désaccord persiste, le locataire ou le propriétaire peut saisir le greffe du tribunal.
Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable :
un conciliateur de justice
ou la commission départementale de conciliation
Le loyer d'un logement resté inoccupé pendant moins de 18 mois peut être augmenté. Mais dans les communes situées en zone tendue, cette augmentation ne doit pas dépasser un montant maximum.
lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
lorsque certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
lorsqu'il est sous-évalué
En cas de litige sur le montant du complément de loyer, il est obligatoire d'engager une conciliation dans un délai de 3 mois après la signature du bail, avant tout recours au juge.
Saisir la commission
Le locataire doit obligatoirement saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant de recourir au juge.
Il faut saisir la CDC dans un délai de 3 mois après la signature du bail.
La procédure est gratuite.
Audience
Devant la commission de conciliation, c'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. il doit apporter la preuve que le logement présente des caractéristiques particulières de confort ou de localisation, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Décision
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection d'annuler ou de diminuer le complément de loyer.
Si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le tribunal dans un délai de 3 mois après avoir reçu l'avis de la commission de conciliation. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection d'une demande d'annulation ou de diminution du complément de loyer.
Le loyer (tenant compte d'un éventuel complément de loyer) fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail (effet rétroactif).
Il doit être accompagné de documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation annuelle du loyer par ce type de courrier :
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il est possible d'engager une conciliation avec l'aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou d'un conciliateur de justice. Lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €, cette conciliation est obligatoire pour pouvoir ensuite éventuellement saisir le juge.
935, avenue Jean-BruDirection départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations47916 Agen Cedex 9
Tél. : +33 5 53 98 66 66
Fax. : +33 5 53 98 66 05
Horaires d'ouverture : Du lundi au vendredi : 14h00 - 16h30
Informations complémentaires :
E-mail
En cas de litige sur une révision annuelle de loyer, vous avez 1 an pour saisir le juge des contentieux de la protection à partir de la date de révision du loyer.
Une action en diminution de loyer peut être engagée pour un logement situé :
À Paris
À Lille, Hellemmes et Lomme
À "Plaine commune"
Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base. La demande doit être faite au moins 5 mois avant l'échéance du bail.
4 mois avant la fin du bail, en cas d'absence de réponse ou de refus du propriétaire, le locataire doit saisir la commission de conciliation (procédure gratuite). Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Lorsque le propriétaire estime que le loyer du logement loué vide est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.
Le locataire peut accepter ou refuser.
En cas de désaccord persistant, la procédure à respecter dépend de la localisation du logement :
dans une commune située en zone tendue
à Paris, à Lille (Hellemmes, Lomme), à Plaine commune
ou dans une zone non tendue
Si le propriétaire estime que le loyer du logement loué vide est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé. Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.
Pour accepter la proposition d'augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix (procédure gratuite).
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement doit être saisi avant l'échéance du bail.
Le propriétaire peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition. La proposition doit être faite au moins 6 mois avant l'échéance du bail.
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
En cas de désaccord ou sans réponse 4 mois avant l'échéance du bail, le locataire ou le propriétaire doit saisir la commission de conciliation.
En cas d'échec de la conciliation, le juge des contentieux de la protection doit être saisi avant l'échéance du bail.
Si le juge n'est pas saisi dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
Lorsque le propriétaire estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé. Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant l'échéance du bail.
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix (procédure gratuite).
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi, à la condition de le faire avant l'échéance du bail.
Il s'agit de tous les litiges entre un locataire et son propriétaire (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), notamment ceux relatifs :
aux impayés de loyer ou de charges (des délais sont à respecter)
à la souscription d'une assurance habitation
à une expulsion
Si vous n'obtenez pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile de saisir la commission départementale de conciliation.
La CDC est notamment compétente en matière de :
Réparations incombant au propriétaire ou au locataire. Attention, en cas de litige d'un montant supérieur à 5 000 €, la commission départementale de conciliation (ou un conciliateur de justice) doit obligatoirement être saisi pour ensuite pouvoir recourir au juge.
Charges locatives
Préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire
Fixation du montant du nouveau loyer dans le cadre d'un bail de sortie de la loi de 48
La conciliation est toujours gratuite.
D'une manière générale, tout litige lié une location immobilière relève de la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Le juge doit être saisi dans un délai de 3 ans après l'apparition du litige.
P.V. du C.M. • 04/10/2021
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