Brax, ville de l'agglomération d'Agen
En cas de conflit dans le cadre d'un bail d'habitation, il est recommandé de tenter de trouver une solution amiable. En cas d'échec, il est parfois obligatoire de tenter une conciliation auprès d'un tiers (commission de conciliation par exemple), pour ensuite avoir le droit de saisir le juge. Pour faire ces différentes démarches, des délais sont à respecter.
pour un bail mobilité, les voies de recours sont spécifiques, en cas de litige entre le propriétaire et le locataire.
Quel que soit le litige qui vous oppose à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), il est recommandé de trouver une solution amiable afin de conserver de bons rapports locatifs.
Si vous ne parvenez pas à vous parler, vous pouvez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Il doit être accompagné de documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).
Il est obligatoire d'envoyer ce courrier pour ensuite pouvoir saisir le juge, si nécessaire.
Par exemple, si le dépôt de garantie n'est pas rendu par le propriétaire dans le délai pour le faire, le locataire peut rédiger son courrier selon ce modèle :
Si vous n'obtenez pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile d'engager une procédure de conciliation auprès de :
La commission départementale de conciliation dont dépend le logement
ou d'un conciliateur de justice
Cette démarche est facultative.
Elle est toujours gratuite.
Pour un litige concernant le dépôt de garantie, vous pouvez saisir le tribunal dont dépend le logement loué.
Vous avez 3 ans pour saisir le juge des contentieux de la protection à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû vous être versé.
Site internet
Le loyer d'un logement resté inoccupé pendant moins de 18 mois peut être augmenté. Mais dans les communes situées en zone tendue, cette augmentation ne doit pas dépasser un montant maximum.
Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté dans certaines cas seulement:
lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
lorsque certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
lorsqu'il est sous-évalué
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Le loyer d'un logement remis sur le marché après avoir été inoccupé (plus ou moins de 18 mois) peut être augmenté librement.
dans le cas d'un bail mobilité, une autre procédure s'applique.
En cas de litige sur le montant du complément de loyer, il est recommandé d'engager en premier lieu obligatoire d'entreprendre une démarche amiable (courrier écrit). En cas d'échec, il est obligatoire d'engager une conciliation dans un délai de 3 mois après la signature du bail, avant tout recours au juge.
Saisine
Le locataire doit obligatoirement saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant de recourir au juge.
La saisine de la CDC doit intervenir dans un délai de 3 mois après la signature du bail.
La procédure est gratuite.
Audience
Devant la commission de conciliation, c'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. il doit apporter la preuve que le logement présente des caractéristiques particulières de confort ou de localisation, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Décision
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection d'annuler ou de diminuer le complément de loyer.
Si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le tribunal dans un délai de 3 mois après avoir reçu l'avis de la commission de conciliation. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection d'une demande d'annulation ou de diminution du complément de loyer.
Le loyer (tenant compte d'un éventuel complément de loyer) fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail (effet rétroactif).
Quel que soit le litige qui vous oppose à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), il est recommandé de trouver une solution amiable pour conserver de bons rapports locatifs.
Pour un litige concernant le contrat de location (ou "bail"), vous pouvez saisir le tribunal dont dépend le logement loué.
Vous avez 3 ans pour saisir le juge des contentieux de la protection après l'apparition du litige.
Pour un litige concernant l'état des lieux d'entrée ou de sortie, vous pouvez saisir le tribunal dont dépend le logement loué.
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation annuelle du loyer par ce type de courrier :
En cas de litige sur une révision annuelle de loyer, vous avez 1 an pour saisir le juge des contentieux de la protection à partir de la date de révision du loyer.
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.
Ce courrier est une 1ère étape obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base. La demande doit être faite au moins 5 mois avant le terme du bail.
4 mois avant le terme du bail, en cas d'absence de réponse ou de refus du propriétaire, le locataire doit saisir la commission de conciliation (procédure gratuite). À défaut de conciliation, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.
Si le propriétaire estime que le loyer du logement loué vide est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.
Le locataire peut accepter ou refuser. En cas de désaccord persistant, plusieurs recours sont possibles. La procédure à respecter dépend de la localisation du logement : dans une commune située en zone tendue, à Paris, à Lille, à Hellemmes, à Lomme, ou dans une zone non tendue.
Si le propriétaire estime que le loyer du logement loué vide est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé. Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.
Pour accepter la proposition d'augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix (procédure gratuite).
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail.
Le propriétaire peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition. La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat.
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse 4 mois avant le terme du contrat, le locataire ou le propriétaire doit saisir la commission de conciliation.
En cas d'échec de la conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi, avant le terme du contrat.
À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
Si le propriétaire estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé. Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix (procédure gratuite).
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi, à la condition de le faire avant le terme du bail.
Il s'agit de tous les litiges entre un locataire et son propriétaire (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), notamment ceux relatifs :
aux impayés de loyer ou de charges,
à la souscription d'une assurance habitation,
à une expulsion.
Dans tous les cas, il est toujours préférable de trouver une solution amiable afin de conserver de bons rapports locatifs.
Si vous n'obtenez pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile de saisir la commission départementale de conciliation.
La CDC est compétente pour de nombreux les litiges locatifs, notamment en matière de :
Réparations incombant au propriétaire ou au locataire
Charges locatives
Préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire,
Ameublement (uniquement pour un logement meublé)
Fixation du montant du nouveau loyer dans le cadre d'un bail de sortie de la loi de 48
Pour ces litiges, le recours à la commission de conciliation est facultative.
La conciliation est toujours gratuite.
D'une manière générale, tout litige lié une location immobilière relève de la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Le juge doit être saisi dans un délai de 3 ans après l'apparition du litige.
P.V. du C.M. • 21/03/2021
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