Guide des droits et démarches : Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?

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Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?
Question-réponse

À l'ouverture d'une procédure collective, le bail commercial se poursuit en principe automatiquement. Cependant, après examen de la situation du locataire, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur prend une décision : il peut décider de poursuivre le bail, de le résilier ou de le céder. Dans certains cas, le bailleur peut lui-même décider de résilier le bail commercial.

Dans quels cas le bail commercial peut-il être poursuivi ?

Les procédures de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire du locataire n'entrainent pas la résiliation automatique du bail commercial. Il est d'ailleurs interdit de prévoir dans le contrat de bail que l'ouverture d'une procédure collective du locataire entraînera la résiliation du bail.

La décision de poursuivre le bail doit ensuite être prise par l'une des personnes suivantes :

Administrateur judiciaire en cas de redressement judiciaire ou de sauvegarde
Liquidateur en cas de liquidation judiciaire.

Cette décision s'impose au bailleur. Il ne peut pas s'y opposer même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure.

Dans quels cas le bail commercial peut-il être résilié ?

Lorsque l'entreprise n'a pas les fonds suffisants pour payer le loyer, la décision de résilier le bail commercial peut être prise par l'une des personnes suivantes :

Administrateur judiciaire en cas de redressement judiciaire ou de sauvegarde
Liquidateur en cas de liquidation judiciaire.

Le bailleur peut également décider de résilier le bail dans certains cas. La situation dépend de la procédure collective ouverte.

Sauvegarde et redressement judiciaire

À l'initiative de l'administrateur judiciaire

Lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, l'administrateur judiciaire doit résilier le bail. L'administrateur peut aussi décider de résilier le bail même si les loyers peuvent être payés.Le bail commercial est résilié le jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.Lorsqu'il n'y pas d'administrateur judiciaire, le locataire peut également demander la résiliation du bail sur avis conforme du mandataire judiciaire.

À l'initiative du bailleur

Après l'ouverture de la procédure collective, le bailleur peut exiger la résiliation du bail lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.Il doit pour cela en faire la demande au tribunal judiciaire.Il doit attendre un délai de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation.

Tribunal judiciaire

Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Liquidation judiciaire

À l’initiative du liquidateur

Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut, à tout moment, décider de résilier le bail commercial.Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

À l'initiative du bailleur

Tribunal judiciaire

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail, pour des motifs antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure, (comme un défaut d'entretien des lieux loués). Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.pour des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Dans quels cas le bail commercial peut-il être cédé ?

Sauvegarde ou redressement judiciaire

Le bail commercial peut être cédé dans le cadre de la cession totale ou partielle de l'entreprise du locataire.Dans ce cas, l'acceptation de l'acquéreur du fonds de commerce par le bailleur (c'est-à-dire l'agrément du bailleur) n'est pas nécessaire. Le bail commercial ne peut pas prévoir que l'accord du bailleur sur le nouveau locataire est nécessaire.

Liquidation judiciaire

La procédure de liquidation peut entrainer la cession totale ou partielle de l'entreprise. Le bail commercial peut alors être inclus dans cette cession.Le liquidateur peut aussi céder le bail de manière isolée, indépendamment du reste de l'entreprise.Dans ce cas, l'agrément (c'est-dire l'accord) du bailleur est nécessaire.Le droit de préemption de la commune doit également être respecté. Avant de vendre un fonds de commerce ou de céder un bail commercial situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce, le vendeur doit faire une déclaration à la commune concernée. Celle-ci a alors la possibilité d'acheter le fonds de commerce ou de reprendre le bail commercial en priorité pour le revendre à un commerçant ou un artisan.