Brax, ville de l'agglomération d'Agen
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Le bail d'un logement conventionné Anah et le bail d'un logement social font l'objet de règles spécifiques.
Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu'il veut vendre le logement.
Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d'un droit de préemption, sous certaines conditions.
Le propriétaire doit donner congé au locataire au moyen d'une lettre de congé.
La lettre de congé doit indiquer les éléments suivants :
Motif du congé (pour vendre)
Prix et conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking, ...)
Description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (mais il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie du logement)
Énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire
Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.
Cas particuliers :
Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.
La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :
soit par lettre recommandée avec accusé de réception
soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé
Vous ne pouvez pas donner congé par un simple mail. Un congé donné de cette façon n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de mail par son destinataire.
Mais vous pouvez donner congé par une lettre recommandée électronique (LRE). Un congé donné de cette façon est valide, à la condition que son destinataire déclare préalablement qu'il accepte ce mode d'envoi, lorsque ce destinataire est un particulier.
Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).
Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.
Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura.
pour que le congé soit valable, il faut que le locataire ait reçu la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (ou du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail, dans certains cas).
Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.
Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si la date d'échéance du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).
Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.
Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.
Lorsque le propriétaire veut donner congé, le locataire peut être protégé lorsqu'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :
Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Le total des revenus des habitants du logement du locataire sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattements fiscaux.
Nombre de personnes
Types de personnes
Île-de-France
Autre région
Paris ou ville limitrophe de Paris
Autre commune
1
1 personne seule
25 165 €
21 878 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité
37 611 €
29 217 €
2
2 personnes
Situation particulière :
Jeune couple
2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 1 personne à charge
49 303 €
45 210 €
35 135 €
3
3 personnes
3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 2 personnes à charge
58 865 €
54 154 €
42 417 €
4
4 personnes
4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
1 personne seule avec 3 personnes à charge
70 036 €
64 108 €
49 898 €
5
5 personnes
1 personne avec 4 personnes à charge
5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité
78 809 €
72 142 €
56 236 €
6 et plus
6 personnes
Par personne supplémentaire
+ 8 782 €
+ 8 038 €
+ 6 273 €
Il a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) sont inférieurs à ces mêmes montants
Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.
Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.
Ses revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieurs à ces mêmes montants
Le locataire reçoit une allocation de présence parentale (à la date d'échéance du bail)
Les revenus de ce locataire sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattements fiscaux.
Le propriétaire ne propose pas au locataire, pendant le préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.
Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.
Droit de préemption du locataire
Le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.
S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.
Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.
Acceptation de l'offre de vente
L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.
Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit faire les démarches suivantes :
En informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire
Indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.
Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.
À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.
Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.
Refus de l'offre de vente
Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :
Soit il adresse un refus au propriétaire
Soit il ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
Soit il émet une contre-proposition que le propriétaire refuse
En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.
Le congé peut être contesté par le locataire, qu'il soit ou non encore dans le logement.
Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :
La lettre de congé ne contient pas au moins une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
Le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant (agent immobilier)
La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
Le délai de préavis est inférieur à 6 mois
Le congé a été délivré à un locataire protégé
Le propriétaire n'a pas informé le locataire de sa proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux
Le propriétaire a délivré un congé pour vendre frauduleux
Pour cela, le locataire doit adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation (démarche facultative et gratuite).
Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire :
pour faire du logement sa résidence principale
ou pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale.
Les personnes suivantes sont considérées comme étant un parent proche du propriétaire :
son époux,
ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
ou son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé
ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs
ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.
La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :
Le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise
Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :
pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoit la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (ou du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail, dans certains cas).
Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si le date d'échéance du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).
Le congé peut être contesté par le locataire, qu'il soit ou non dans le logement.
La lettre ne congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
Le propriétaire a délivré un congé pour reprise frauduleux
Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
C'est notamment le cas lorsque le locataire ne remplit pas une de ses obligations. Par exemple, si le locataire cause des nuisances de voisinage ou s'il paie son loyer avec des retards répétés.
Mais la loi n'a pas défini précisément ce qu'il faut entendre par motif légitime et sérieux. Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.
Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.
Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.
en cas de faute du locataire, le propriétaire peut décider de résilier le bail, sous certaines conditions. La résiliation peut alors avoir lieu en cours de bail.
Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.
Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail.
pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoit la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail.
Le locataire peut contester le bien-fondé du congé qui lui a été délivré pour motif légitime et sérieux.
Le bail mobilité fait l'objet de règles spécifiques.
Pour cela, le propriétaire doit :
donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail
indiquer dans la lettre de congé le motif du congé (pour vendre)
le propriétaire doit donner congé au locataire pour la date d'échéance du bail et indiquer dans la lettre de congé le motif du congé.
Le congé délivré par le propriétaire ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance du bail.
Pour être valable, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant la fin du bail.
pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoit la lettre de congé au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail.
Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 juin.
Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si la date d'échéance du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).
Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.
Le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
Le total des revenus des habitants du logement sont inférieurs à certains montants. Il s'agit des revenus perçus durant l'année civile qui précède l'année où le locataire prend possession du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattements fiscaux.
Il a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
Il propose au locataire une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.
Le congé peut être contesté par le locataire.
La lettre ne congé ne contient pas le motif du congé.
Le délai de préavis est inférieur à 3 mois
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour habiter le logement ou pour y loger un parent proche.
ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail.
Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois : si le date d'échéance du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).
Site internet
Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux. C'est notamment le cas lorsque le locataire ne remplit pas une de ses obligations. Par exemple, si le locataire cause des nuisances de voisinage ou s'il paie son loyer avec des retards répétés.
donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.
faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail
Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la date d'échéance du bail.
Le propriétaire peut donner congé lorsqu'il souhaite reprendre le logement à condition d'en faire : sa résidence principale ou celle :
sa résidence principale
ou celle de son époux, ou celle de ses ascendants ou descendants, ou celle des ascendants ou descendants de son époux
Toutefois, le droit de reprise ne peut pas être exercé par le propriétaire :
lorsque l'occupant est âgé de plus de 70 ans et dispose de revenus annuels inférieurs à 31 449,60 € (c'est-à-dire 1,5 fois le montant annuel du Smic brut)
et que le bénéficiaire de la reprise est âgé de moins de 65 ans
Dans tous les autres cas, le droit de la reprise s'applique, quels que soient l'âge et les revenus de l'occupant.
Le propriétaire qui donne congé a l'obligation de proposer une solution de relogement conforme aux besoins (personnels, familiaux professionnels) et aux possibilités (revenus) de l'occupant.
Par exception, l'obligation de proposer une solution de relogement ne s'applique pas au propriétaire :
qui possède le logement à reprendre depuis plus de 10 ans (voire depuis plus de 4 ans)
qui est privé du logement qu'il occupe
soit le logement occupé par le propriétaire au moment de la reprise
soit un autre logement lui appartenant
soit un logement appartenant à un tiers
Nom et adresse du propriétaire du logement proposé
Adresse du logement proposé
Nombre de pièces habitables
Degré de confort
Prix du loyer
Délai de 3 mois à l'expiration duquel le propriétaire veut reprendre le logement et pendant lequel l'occupant peut prendre possession du logement proposé
Identité du bénéficiaire de la reprise, ainsi que sa situation de famille et sa profession
qui a obtenu le logement (par achat, donation, héritage...) il y a plus de 10 ans
ou qui a obtenu le logement (par achat, donation, héritage...) il y a plus de 4 ans, à la condition qu'il puisse justifier auprès du juge qu'il a acquis le logement en vue de l'habiter
indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948
préciser la date et le mode d'acquisition du logement
mentionner le nom et l'adresse du propriétaire qui loge actuellement le bénéficiaire de la reprise, ainsi que l'emplacement et le nombre de pièces du logement occupé par ce dernier
qui est évincé d'un logement qu'il loue à un propriétaire qui exerce lui-même un droit de reprise
ou qui est évincé d'un logement qui fait l'objet d'une expropriation ou d'une mesure d'interdiction d'habiter dans les lieux pour cause de péril ou d'insalubrité
ou qui ne bénéficie plus de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté (départ à la retraite...)
Indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu de l'article 20 de la loi du 1er septembre 1948
Préciser la catégorie dans laquelle se trouve le propriétaire
Indiquer le mode et la date d'acquisition de l'immeuble
Fournir toutes indications permettant à l'occupant de vérifier le bien-fondé de la demande
Le propriétaire peut donner congé au locataire du logement lorsqu'il souhaite y faire certains travaux. L'occupant des lieux devra alors quitter le logement au plus tard à la fin du délais de préavis.
adresser à l'occupant une lettre de congé
et proposer à l'occupant une solution de relogement
Le propriétaire peut reprendre le logement lorsqu'il souhaite y effectuer certains travaux.
Il s'agit :
soit de travaux qui consistent en la démolition de l'immeuble pour en construire un autre d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble démoli.
Le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable du ministre chargé de la construction ou de son délégué
soit de travaux de surélévation ou d'addition de construction pour augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant.
soit la construction de bâtiments sur cours, jardins ou terrains nus.
Les travaux doivent commencer dans un délai de 3 mois après le départ du dernier occupant de l'immeuble.
Le propriétaire doit proposer à l'occupant une solution de relogement conforme aux besoins personnels (et professionnels si nécessaire) et à ses possibilités (revenus). Le logement doit en outre être situé :
Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, le nouveau logement doit se situer dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
Dans les autres cas, le nouveau logement doit se situer dans un rayon de 5 km.
Si la solution de relogement fournie par le propriétaire n'est pas conforme à ces caractéristiques, l'occupant a droit, après la fin des travaux :
de réintégrer un des logements de l'immeuble
et de s'y maintenir aux mêmes conditions que précédemment
Pour cela, dès la fin des travaux, le propriétaire doit :
mettre en demeure l'occupant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice, de lui faire savoir s'il veut réintégrer l'immeuble.
indiquer à l'occupant qu'il doit lui répondre dans un délai d'un mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice.
La lettre de congé doit parvenir à l'occupant par acte du commissaire de justice.
Elle doit :
indiquer le motif du congé
contenir le texte de l'article 13 et de l'article 13 bis de la loi 48-360 du 1er septembre 1948
Le propriétaire doit donner un préavis de 6 mois à chacun des occupants pour vider les lieux.
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